Gazzetta ufficiale Anno 153° - Numero 293.
Modifiche alla Riforma del Condominio.
Le Principali Novità della Riforma
AMMINISTRATORE
Nomina: obbligatoria se i condòmini sono più di 8
Requisiti: per poter amministrare un condominio sono necessari specifici requisiti,molto più stringenti rispetto a prima.Sono sostanzialmente sette.
Tra i più importanti:
- Il godimento dei diritti civili e politici e il possesso di un diploma di scuola secondaria superiore.
- La frequenza a un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in materia di condominio.
- L’Amministratore-condomino è esonerato dal possesso del titolo di studio.
Affissione nell’atrio: l’amministratore deve affiggere nell’atrio generalità,domicilio e recapiti telefonici.
Assicurazione professionale: può essere imposta dall’assemblea,prima della nomina,a garanzia dell’operato. Il massimale deve essere aggiornato in caso di lavori straordinari.
Compenso: va specificato analiticamente all’atto della nomina e del rinnovo.
Attribuzioni: notevolmente incrementate: per esempio deve tenere i registri e curare gli adempimenti fiscali.
Iniziative: può collaborare a progetti e programmi territoriali con le istituzioni locali.
Rendiconto:
- Approvazione: deve convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio
- Controllo: nomina di un revisore da parte dell’assemblea
Revoca: prevista una casistica di comportamenti sintomatici di gravi irregolarità e quindi di revoca ad opera del giudice. Sarà più facile revocarlo.
ANIMALI DOMESTICI
Il regolamento non può vietare di possederli o detenerli.
ASCENSORE
Viene finalmente precisato che le spese di manutenzione e sostituzione devono essere ripartite come quelle delle scale.
ASSEMBLEA
Convocazione:
- Può avvenire anche a mezzo posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano.
- Se l’ordine del giorno è lungo e complesso è possibile fissare più riunioni consecutive con lo stesso avviso.
- Speciale: può essere convocata per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
Maggioranza:
| Validità della costituzione |
| Prima Convocazione | Maggioranza dei partecipanti al condominio | 667 millesimi |
| Seconda Convocazione | 1/3 dei partecipanti al condominio | 334 millesimi |
| Validità delle delibere |
| Prima Convocazione | Maggioranza degli intervenuti | 500 millesimi |
| Seconda Convocazione | Maggioranza degli intervenuti | 334 millesimi |
Maggioranze modificate:
Basta un numero di voti pari ad almeno 334 millesimi per:
- Contenimento consumo energetico certificato
- Produzione certificata energia da fonti rinnovabili
Serve la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi per:
- Installazione antenna centralizzata e satellitare
- Superamento barriere architettoniche
- Contenimento consumo energetico
- Produzione energia da fonti rinnovabili
- Installazione impianti di produzione energia solare, eolica o comunque rinnovabile
- Realizzazione parcheggi
- Adozione sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore
- Installazione impianti di videosorveglianza
Rappresentante:
- Se i condòmini sono più 20, non più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale
- L’amministratore non può rappresentare condomini in assemblea
- Supercondominio: se i condòmini sono più di 60, un rappresentante per condominio
CONSIGLIO DI CONDOMINIO
Nomina: nei condomini con almeno 12 unità immobiliari
Composizione: almeno 3 condòmini
Funzioni: consultive e di controllo
CONTO CORRENTE
- Obbligatoriamente intestato al condominio
- Estratto conto consultabile dai condomini
CONTRIBUTI CONDOMINIALI
Creditori:
- Possono pretendere dall’amministratore l’elenco dei condòmini morosi
- Possono agire nei confronti dei condomini solvibili solo dopo aver escusso gli altri
Recupero coattivo:
- L’amministratore deve attivarsi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio
- Non necessita di autorizzazione per chiedere un decreto ingiuntivo
Venditore: è obbligato al pagamento fino a quando non trasmetta all’amministratore cpia dell’atto di vendita.
DOCUMENTAZIONE
Scritture e giustificativi devono essere conservati per 10 anni dalla data della registrazione.
FALLIMENTO
Spese per manutenzione e innovazioni prededucibili in sede fallimentare.
IMPIANTI AUTONOMI TV E PRODUZIONE ENERGIE RINNOVABILI
Installazione:
- Se comporta modifica delle parti comuni va comunicata all’amministratore specificando modalità esecutive
- L’assemblea può prescrivere modalità di esecuzione alternative o imporre una cauzione
- Si può chiedere all’assemblea di ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni
INFRAZIONI AL REGOLAMENTO
Fino a 200 euro (fino a 800 in caso di recidiva).
INNOVAZIONI E LAVORI STRAORDINARI
Obbligatorio costituire un fondo d’importo pari a quello dei lavori.
MILLESIMI
Rettifica e modifica:
- La regola: unanimità
- L’eccezione: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in caso di errore o alterazione superiore ad 1/5 del valore dell’unità immobiliare
Spesa: a carico del condòmino che ha provocato la variazione.
OPERE SU PARTI INDIVIDUALI
Obbligatorio preavvisare l’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
PARTI COMUNI
Elencazione: più dettagliata; per esempio anche impianti radiotelevisivi centralizzati e per il condizionamento dell’aria.
Modifica destinazioni d’uso:
- Approvazione: 4/5 dei condomini e 4/5 del valore dell’edificio
- Vietata: se pregiudica stabilità, sicurezza o decoro architettonico
Tutela: su iniziativa dell’amministratore o di singoli condòmini.
REGISTRI
Anagrafe condominiale, nomina e revoca amministratore, verbali assemblee, contabilità.
RISCALDAMENTO
Distacco:
- Possibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
- Si deve comunque contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto.
SITO INTERNET
Attivazione: su delibera dell’assemblea.
Documentazione: consultazione e copie in formato digitale.
Spesa: a carico dei condòmini.
USUFRUTTUARIO
Diritto di voto: affari di ordinaria amministrazione e godimento cose e servizi comuni.
Spese comuni: risponde del pagamento in solido con il nudo proprietario.